La Fiorentina sta per lanciare la sfida piu ambiziosa della sua storia recente: trasformare lo stadio Artemio Franchi in un impianto moderno attraverso un investimento totale di 85 milioni di euro, in cambio di una concessione di 90 anni. Una proposta che mette al centro il rapporto tra pubblico e privato nella gestione delle infrastrutture calcistiche italiane, e che potrebbe diventare un modello per tutto il movimento.
Il progetto: cosa prevede
La proposta preliminare recapitata dalla Fiorentina a Palazzo Vecchio si articola in due componenti finanziarie:
| Componente | Importo (mln) | Descrizione |
|---|---|---|
| Secondo lotto lavori | 55 | Ristrutturazione strutturale, tribune, copertura |
| Arredi e hospitality | 30 | Skybox, area VIP, arredi, lavori accessori |
| Totale investito | 85 |
Originariamente, i 30 milioni per arredi e hospitality erano previsti in una fase successiva. Il club viola avrebbe ora intenzione di incorporarli nel secondo lotto, giustificando cosi la richiesta di una concessione extra large di 90 anni. Il canone di affitto annuo proposto si aggirerebbe tra 1,5 e 1,8 milioni di euro.
La matematica della concessione
Per capire se l’operazione ha senso finanziario, bisogna analizzare il rendimento implicito dell’investimento per la Fiorentina:
- Investimento totale: 85 milioni
- Durata concessione: 90 anni
- Costo annuo medio: circa 944.000 euro (85/90), oltre al canone di affitto di 1,5-1,8 mln
- Costo totale annuo: circa 2,4-2,7 milioni di euro per avere un stadio moderno
Il confronto con l’attuale situazione e favorevole: oggi la Fiorentina paga un affitto al Comune per l’uso del Franchi, ma ha nessun controllo sui ricavi di giornata (matchday revenue), che sono limitati dalla struttura obsoleta dell’impianto.
I mancati incassi durante i lavori
Un elemento spesso sottovalutato e il costo opportunita dei lavori. Il cantiere, iniziato nel 2024, ha gia ridotto la capienza del Franchi, e si protrarra fino al 2029. In questi cinque anni, la Fiorentina sta perdendo ricavi da biglietteria e hospitality, stimabili in diversi milioni di euro a stagione.
Questo elemento giustifica, in parte, la richiesta di una concessione cosi lunga: il club si sta addossando un rischio significativo (i lavori potrebbero subire ritardi, i costi potrebbero lievitare) e chiede in cambio la certezza di poter monetizzare l’investimento per un periodo sufficientemente lungo.
Il modello Real Madrid: cosa puo imparare la Fiorentina
Il caso piu eclatante di investimento stadiare e il Santiago Bernabeu. Il Real Madrid ha investito complessivamente 1.407,7 milioni di euro nella ristrutturazione del proprio stadio, e nella stagione 2025/26 ha generato 363 milioni di euro di ricavi legati all’impianto (biglietteria, quote associative, eventi). Si tratta piu del doppio rispetto ai 175 milioni del 2018/19, ultima stagione pre-lavori.
| Metrica Bernabeu | 2018/19 | 2025/26 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Ricavi stadio (mln) | 175 | 363 | +107% |
| Ricavi totali club (mln) | ~750 | 1.221 | +63% |
| EBITDA (mln) | ~150 | 287 | +91% |
| Investimento cumulato (mln) | - | 1.408 | - |
Ovviamente, il Real Madrid opera su una scala completamente diversa. Ma il principio e lo stesso: lo stadio e un asset finanziario, non solo sportivo. Un impianto moderno genera ricavi da hospitality, eventi non calcistici, concerti, convention. E proprio su questi ricavi aggiuntivi che la Fiorentina costruisce il proprio business case.
Il nodo Palazzo Vecchio
La difficolta principale non e finanziaria, ma politica. Il Comune di Firenze, guidato da Sara Funaro, deve dichiarare l’interesse pubblico della proposta. Una concessione di 90 anni su un bene pubblico rappresenta un impegno straordinario, e l’amministrazione comunale ha legittime preoccupazioni:
- Durata eccessiva: 90 anni significano che il Comune perderebbe il controllo del Franchi fino al 2116. Nessun amministratore puo prevedere quale sara il contesto sociale e urbano tra 90 anni
- Canone basso: 1,5-1,8 milioni l’anno potrebbero sembrare insufficienti per una concessione cosi lunga, soprattutto se confrontati con i potenziali ricavi futuri dell’impianto
- Rischio works cost overrun: se i costi dei lavori lievitano, la Fiorentina potrebbe chiedere rinegoziazioni o abbandonare il progetto
La soluzione potrebbe passare per un compromesso: una concessione iniziale di 60 anni con opzione di rinnovo per altri 30, subordinata al raggiungimento di specifici target di investimento e manutenzione.
Il contesto italiano: Milano, Roma, Fiorentina
La Fiorentina non e sola nel suo percorso stadiare. In Italia, ci sono tre progetti principali in diverse fasi di sviluppo:
- Milano (Inter e Milan): il progetto della “Cattedrale” a San Siro e fermo da anni, bloccato da questioni burocratiche e dall’incertezza sulla disponibilita del sito
- Roma (Tor di Valle): dopo anni di stallo, il progetto della nuova Roma continua a incontrare ostacoli
- Fiorentina (Franchi): il progetto piu avanzato, con i lavori gia avviati e una proposta concreta sul tavolo
Il fatto che la Fiorentina sia terza per revenue tra i club italiani ma stia investendo in modo ambizioso nell’infrastruttura manda un segnale importante: non serve essere una big europea per puntare all’eccellenza stadiare. Serve volonta politica e un progetto credibile.
Forward-looking: l’impatto sulle revenue
Se il progetto Franchi andasse in porto nei termini proposti, l’impatto sui ricavi della Fiorentina sarebbe significativo gia dalla stagione 2029/30 (fine prevista dei lavori):
- Matchday revenue: stima di +15-20 milioni a stagione grazie a capienza maggiore, skybox premium e area hospitality
- Naming rights: un impianto moderno puo generare 3-8 milioni l’anno dai naming rights
- Eventi non calcistici: concerti, conferenze, altri eventi sportivi potrebbero aggiungere 5-10 milioni
- Totale stimato: incremento di 25-35 milioni di euro l’anno sui ricavi
Su un bilancio che attualmente genera circa 180 milioni di ricavi totali, un incremento del 15-20% solo dallo stadio rappresenterebbe un cambio di paradigma. La Fiorentina passerebbe da club di fascia media a club con ambizioni europee strutturali.
Il calcio italiano guarda a Firenze con interesse. Se il modello Franchi funzionasse, potrebbe replicarsi a Roma, Milano e altrove. Dopo decenni di stadi obsoleti e affitti comunali, l’infrastruttura potrebbe finalmente diventare quello che dovrebbe essere: una macchina di ricavi al servizio della sostenibilita sportiva.